'똘똘한 한 채' 선호 강남권 아파트 수요 집중 현상 강세
...치솟은 달러에 금리 인하 효과도 미미
"강남권 '그들만의 리그'…선호도 낮은 지역 수요 뒷받침 안 돼"
e-SKY 자녀 성장 40대 갈아타기 수요만 러시아워 키우며 반짝
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서울 시내 아파트 단지 [연합뉴스 자료사진]
서울시의 토지거래 허가 해제에 이어 한국은행이 기준금리를 인하하기로 결정하면서 강남권과 그 외 지역 간의 시장 양극화가 더 심해질 수 있다는 전망이 나온다.
부동산 시장 침체 속에 '똘똘한 한 채' 선호로 강남권 아파트에 수요가 집중되는 상황에서 금리 인하로 강남권 매수 쏠림 현상이 가속할 수 있기 때문이다.
다만 이런 강남권 매수세가 주변 지역으로 확산하기는 어려울 것으로 관측됐다.
통상 금리 인하는 자금 조달 부담 감소 모양새로 드러나며 부동산 시장은 가격 상승을 유발하는 요인으로도 작용한다. 그렇지만 최근 국내외 경기가 좋지 못한 데다 소비가 위축되는 등의 현상이 나타나고 있다. 영끌 주담대(주택담보대출)도 자취를 감춘 지 오래다. 잠복 수요층으로 파악하기도 힘들다.
극히 일부가 주식 대박을 만나도 부동산 경기 확산과는 무관하다. 용트림 지역구가 가능할 리도 없다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 지난해 기준금리 인하에도 지방 부동산 시장이 침체를 겪은 것을 거론하면서 "오히려 일부 지역에선 '오죽하면 금리를 낮췄겠나'라는 시선으로 볼 수도 있다"고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "서울 전체로의 시장 온기 확산은 올해 상반기 내에는 제한적으로 본다"면서 최근 서울의 월 거래량이 3천건 안팎으로 시장이 가라앉은 분위기라는 점을 지적했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "대출 금리가 낮아지면 긍정적 효과는 있겠지만, 지금은 수출과 내수 모두 안 좋고 소비도 위축되는 등 경제가 어려운 상황이어서 이에 따라 부동산 가격이 상승하지는 않을 것"이라고 말했다.
다만 최근 수요가 집중되는 강남을 위주로 매수 수요를 키울 수 있다고 전문가들은 전망했다.
함 랩장은 "매입 대기 수요가 꾸준한 강남권과 한강변 등 서울 주요 주택 시장의 가격 강세가 예상된다"고 밝혔다.
박 위원도 강남, 마용성(마포구·용산구·성동구), 여의도, 목동 등 소위 몇 선호 지역에만 금리 인하 영향이 나타나는 국지적 현상을 보일 것으로 전망했다.
김은선 직방 빅데이터실랩장은 "상대적으로 선호도가 떨어지는 지역은 매물을 받아줄 수요가 뒷받침되지 않고 있다"며 "최근 추세를 볼 때 강남권을 선호하는 양극화가 기준금리 인하로 더 분명해질 수 있다"고 분석했다.
나아가 서울시가 최근 강남권의 토지거래 허가 지역을 해제한 것에 더해 금리 인하까지 이뤄진 것이 이제는 강남권 수요를 더 키울 수 있다는 관측도 나온다.
김 랩장은 "대출 금리가 인하되면 자금 마련 부담이 낮아지는 만큼 토지거래 허가 해제 지역 거래에 힘이 실릴 수 있다"면서 "다만 가격이 계속 오르면 부담감으로 인해 또 정체가 나타나기도 한다"고 말했다.
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부동산중개업소 간판들 [연합뉴스 자료사진]
반면에 지방의 경우 수요 부재에다 미분양 적체 등으로 금리 인하로 인한 수요 유발 효과에도 한계가 있다는 것이 전반적인 평가다.
강남과 강남 외 지역 간 시장 양극화가 커질 수 있다는 의미다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "강남권은 대출 금리 인하가 별 영향을 미치지 않는 '그들만의 리그'"라고 말했다.
함 랩장은 "지방은 수요 부재에다 미분양 적체 등으로 금리 인하로 인한 수요 유발 효과에 한계가 있다"고 진단했다.
박 위원은 "지금의 강남 상승세를 이끄는 것은 40대의 갈아타기 수요층"이며 "요즘 시장 분위기에선 금리 인하 자체보다 이를 받아들이는 수용자의 시각이 더 중요하다"고 말했다.
권 교수도 "강남 3구가 오르는 것은 유동 자금이 있고, 매수 시기라고 판단한 서울의 돈 있는 사람들이나 지방 원정투자자들이 나섰기 때문"이라며 토허제 해제 인근 지역의 동반 상승세가 나타나지 않는다는 점에서 상승세 확산은 제한적으로 내다봤다.