법제처는 2020년 12월30일 한 민원인의 질의에 대하여 -아래-와 같은 답변을 내놓기에 이릅니다.

실상 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”) 제36조 및 같은 법 시행령 제30조 (용도지역의 세분)에 대하여 현재도 서울특별시 및 경기도 등지 건축조례상 (일반)상업지구 복합건축물의 주택 용적률이 400% 미만으로 규정된 사정에서도 해당 시행령의 [별표9]로 규정된 조례 한계가 완하된 이유로 오히려 논란이 더 커져 왔고, 이에 대한 대답도 되는 것이므로 간략히 소개하기로 합니다.

부산대역 삼정그린코아 각 스카이동 및 마운틴동의 주상복합의 집합건축물을 주장하고 있으나 각 건축주도 다른 것으로 확인 가능하였다.

대지내공지도 전혀 없는 두 개의 다른 (위반)건축물의 예로, 그냥 두고 있는 것은 시정의 부작위에 해당한다.

1층 2종근린생활시설, 8층까지가 오피스텔, 22층까지가 원룸형 도시형 생활주택으로 되어 있는 것으로 확인했으며, 현재 그 비율만으로도 위반건축물이 되는 것.

주상 복합중 공동주택과 오피스텔의 비율이 전체 90% 미만인 경우만 건축이 허가되도록 되어 있다.

사실 민원인의 질의요지는 -아래- 가. 및 나.로 이루어졌는데, [별표8]의 중심상업지역 안체 건출할 수 없는 건축물에서 제외되는 요항이 현재 [별표9] 일반상업지역 또한 규정 항목으로 각 완화되어 있어 공통되므로 포괄하여 소개하는 셈입니다.

1. 질의요지.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법시행령”이라 함) 제71조제1항제7호 및 별표 8 제1호나목에 따라 중심상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물에서 제외되는 “공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물”에 ‘공동주택과 준주택1)만으로 복합된 건축물’이 포함되는지?

나. 국토계획법 시행령 제71조제1항제7호 및 별표 8 제1호나목․제2호나목에 따라 도시ㆍ군계획조례로 “공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의90퍼센트 미만인 건축물”에 대하여 중심상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물을 정하는 경우, 연면적의 합계에서 공동주택 부분의 면적이 차지하는 비율만을 그 기준으로 해야 하는지, 아니면 공동주택과 준주택 부분의 면적이 차지하는 비율을 그 기준으로 할 수 있는지?

이에 대한 법제처의 답변은 다소 간단해졌습니다.

-아래-

국토계획법 시행령 별표 8 제1호나목에 따라 예외적으로 중심상업지역에서 건축이 허용되는 공동주택에 해당하기 위해서는 공동주택과 “주거용 외의 용도”가 복합된 건축물이어야 하는데, 문언상 공동주택과 “공동주택 외의 용도” 또는 공동주택과 “다른 용도”가 복합된 건축물이라고 규정하고 있지 않으므로, 복합 건축물을 공동주택과 그 외
용도로 구분하여 해당 건축제한 여부를 판단할 것은 아닙니다.

그리고 공동주택은 「건축법 시행령」별표 1의 용도별 건축물의 종류에 따른 것인 반면 “주거용 외의 용도”는 같은 별표의 형식적 구분에 따른 것으로 볼 수 없는바, 건축물의 용도가 주거용 또는 주거용외의 용도에 해당하는지 여부는 그 용도를 구체적으로 살펴보아야 것인데, 「주택법」제2조제4호에서는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 “준주택”이라고 정의하여 준주택은 주거시설로 이용할 수 있다는 점이 전제되어 있으므로, 준주택 부분을 주거용 외의 용도로 볼 수는 없습니다.

또한 국토계획법 시행령 별표 8 제1호나목에서 중심상업지역에서 공동주택을 건축할 수 없도록 제한하면서 예외적으로 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물을 허용한 것은 중심상업지역의 지정 목적에 부합하는 범위에서 완화한 것이므로, “주거용 외의 용도”를 “공동주택 외의 용도”로 넓게 보아 예외적으로 중심상업지역에서 건축할 수 있는 건축물의 범위를 확대해석하는 것은 용도지역별 건축제한의 취지에도 부합하지 않습니다

구 국토계획법 시행령5) 별표 8 제2호나목에서는 도시ㆍ군계획조례로 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물을 건축할 수 있도록 하면서 공동주택 부분의 면적의 비율을 90퍼센트 미만의 범위 안에서 따로 정할 수 있도록 한 것이므로, 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 면적 비율이 90퍼센트 미만을 충족하는 범위 이내면 그 용도 구성 및 용도별 비율 등에 대해서도 정할 수 있다고 할 것입니다.

그렇다면 국토계획법 시행령 별표 8 제1호나목과 제2호나목은 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물에 대해 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계에서 차지하는 비율이 90퍼센트 미만인 범위 내에서는, 도시ㆍ군계획조례로 공동주택과 준주택 부분의 면적의 연면적의 합계에 대한 비율을 정할 수 있다고 보아야 합니다.

공동주택과 오피스텔?...용도 상업지역 주상복합의 오피스텔의 정체는 따라서, 주거용외 용도를 공동주택 외의 용도로까지 (더는) 넓게 보지는 않겠다, 단, 주택법이 "주거용"으로도 보고 준주택으로 정의한 오피스텔을 주거용외 용도로(까지) 볼 수는 없다.

따라서 주거용외 용도가 복합된 건축물의 비율을 정할 때, 공동주택"과" 주거용/외로 판단하도 그 주거용으로도 볼 수 있는 준주택으로 보고 주택부분 + 오피스텔 총량의 비율이 전체의 90% 미만이어야 된다는 규정으로 해석된 것입니다.

오피스"텔"의 정체? 글쎄요, 사업자등록증을 내고 업무시설로 쓴다면, 그래도 일부 주거 가능 부분으로 인하여 2종근린시설로서의 음식점 취급(?) 혹은 대접(?)을 받을 수는 없을 것 같습니다.

텔은 호텔과 같은 숙박시설이 아니냐구요?

오피스텔을 숙박시설로 등록한 경우도 보기는 봤는데요, 그런데 대체로 스튜디오(방 한칸) 형태가 많다보니 숙박객이 오피스와 같이 쓰는건 좀, 그 쪼개기 등록이 유용할까요?

그렇다고 건축주가 처음에 오피스텔로 사용승인 받은 부분이 '공동주택과 주거용'외 비율이 되지는 않는다는 것입니다.

관련기사 링크.

▷ 법령은 소급적용되는 것이 아님을 참고로 기재해 둡니다.

http://sharimanzu.today/View.aspx?No=3133958

류임현 기자