국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )은 제36조(용도지역의 지정)로 그 "악명(?)" 높았던 용도 제한의 규정으로 삼고 있습니다.

어느님 아버님은 물려받은 단독주택을 헐고 아담한 4~5층 빌라(?)를 세워 1층은 상가로 세도 놓고 나머지 층은 주거용이나 학원으로도 세도 놓고 뭐 그런 작지만 큰 꿈을 꾸셨는데요, 그런데 그만 그 지역이 "주거지역"이라는 사실을 알게 되면서 깨몽 박살로 이르는 과정을 겪으셨던 것입니다.

무슨 말씀이냐면, 그 시행령 제30조(용도지역의 세분)으로 나뉘건데 그 지역이 1. 주거지역의 가. 전용주거지역으로 지정되어 있어, (1) 제1종전용주거지역이 아닌 (2) 제2종전용주거지역인 경우도 공동주택 건축은 가능해도 상가로 세를 줄 수가 없도록 되어 있더라 그 말씀입니다.

슬쩍 어찌 안되는가요? 글쎄요, 겨우 4층 짓는다 싶어도 그 허가권자 구청장 이하 구청직원들이 몇 번을 다녀갔는지, 만약 제1종전용주거지역임에도 설마 그렇게까지 싶어 단독주택이 아닌 4층 이상 공동주택이라도 건축했을라치면 (건축허가도 나지 않았겠지만) 준공신청에 검사는 커녕 그냥 다 때려 부시라는 철거 명령이 의당지사였겠지요.

기자가 알기만으로도, 선 긋기 엄정하기 그지 없어야 된다는 관리들이 나서 옆 건축물과의 대지의공지, 즉 건축물과 건축선 및 옆 건축물과의 이격 간격을 맞출 수 없다는 이유로 다 쓰러져가는 구축에 대한 건축허가도 되지 않던 도시내 건축물들이 허다했으며, 건축주도 아닌 건설업자가 서비스로 지어준다며 옥상에 작은 창고방 한칸씩 더 넣어주던 것에 대하여도 용도지역에 따르는 높이 제한에 어긋난다면 갑자기 구류 감금과도 같이 최소 벌금형등 형벌까지 규정해버린 백태가 연출된 지난 시절이 있었던 것입니다.

지도기능의 지적편집도라도 알아둘것을?

일반상업지역에 각 22층의 주택 집합건축의 위반건축물이 왜 버젓이?

일반상업지역에 무려 주택만 431세대가 넘는 600세대로 30층이 넘는 위반건축물도 확인 가능하였다.

최근 전세사기가 기승을 부리고 있다.

실상 사기분양에 따른 사기전세가 지속되고 있는 실상이 더 큰 문제임에도 전부 쉬쉬 하기에 바쁘다.

시한폭탄보다 더 엄청난 "위반건축물 버젓이 그냥 두기" 범죄행각들이 어떤 사실들을 내포하고 있느냐에 대하여 관청부터 인멸하기 급급하고 있다는 것을 의미한다.

얼마전 보도했던 경기도 안산시 단원구 선부동 도시형 생활주택과 오피스텔 및 근린생활시설의 건축물도 알고 보니 상업지역으로 주용도 활용을 위해 지구단위 계획구역으로 구획된 곳에 건축된 것이다. (쉽게 말해 위,불법과 공관유착이 낳은 계획범죄였던 것!) 애시당초 건축허가도 가능하지 않았던 위반건축물이었던 것!

전세 얻을 때 웹 포털의 지도검색 기능에서 지적편집도라도 찾아 볼 걸?

글쎄, 그렇게나 버젓히 지어놓은 세칭 주상 복합의 아파트(?)들이 버젓히 일반상업지역에 건축되었으리라고야 누가 상상이나 했을까?

건축주, 시공사, 공인중개사에, 심지어 공관원까지 유착된 범죄라고는 꿈에도 모른채 건축주가 큰 재력가라더라, 정치가 공관원 사돈에 팔촌에 누구 누구라더라, 이런 큰 주상복합이 몇 채나 된다더라, 등기부 떼보면 도시형 생활주택으로 나오시죠? 적법한 주거용 공동주택으로서 중개대상물 확인서를 써드리고, 보험증도 드리며, 실상 고층으로 갈 수록 뷰도 뷰지만 가격이 비싼 것은 그럴 만한 다 가치가 있는 것으로,그런식 부당한 공동영업들에 넘어가 덜컥 억대가 넘는 전세 계약들도 맺어 왔었던 것이다.

지적편집도는 듣고 보도 못했을 뿐 아니라, 이전 언젠가 알았어도 찾아볼 생각들도 않은 것.

기자가 직접 아는 사례로, 도시형 생활주택만 13층의 22층에 이르는 집합건축물에 대하여 광역시장도 아닌 구청장의 그 사용승인을 주장하는 건축허가신청서 및 사용승인신청서를 법원을 통해 받아보고야 그 용도지역 기재란에 "일반상업지역"으로 기재된 사실을 처음으로 알게 된 경우도 있다.

국토계획법 시행령은 제30조(용도지역의 세분)에 대하여 각 세분 지역에 건축할 수 있는 건축물과 건축 가능하지 않은 건축물의 기준표로 [별표 2] ~ [별표23]까지를 정하여 첨부하고 있다.

예를 들어, [별표 9]가 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제8호 관련)이 되는데,

일반상업지역안에 1. 건축할 수 있는 건축물로,

가. 「건축법 시행령」의 [별표 1] 제2호의 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만인 것. 다만 90퍼센트 미만의 범위 안에서 도시계획조례가 따로 비율을 정한 후에는 그 비율 이하인 것에 한한다.로 되어 있고,

그 제2항으로, 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 규정으로,

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택으로서 제1호가목에 해당하지 아니하는 것으로 되어 있다는 것이다.

즉, 건축법시행령 [별표 1]. 제2호 공동주택 제1호의 가.목은 "아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택"은 일반상업지역에는 아예 건축할 수가 없다는 것이다.

간단히 말해 일반상업지역내 지어진 모든 복합의 집합건축물중 (도시형 생활주택 원룸으로 주장을 하든 말았든) 4층 이상의 5층 아파트로 지어진 모든 세대가 전부 철거등 시정명령이 요구되는 위반건축(물)이라는 뜻이다.

결코 우연으로만 생각되지 않는 사실로, 현재 빈번하게 터지고 있는 전세사기의 복합의 집합건축물 혹은 공동주택 5층 이상의 연립, 다세대, 빌라 혹은 아파트 건축물들이 대체로 절대 금지되어 있는 일반상업지역에 지어진 것들이라는 것이다. 진동하는 "스멜"을 감지하지 않을 수가 없음에도 여지껏 쉬쉬 인멸되어져 왔었다는 것이다.

실상 설마가 사기분양과 사기전세의 반복을 당하게 했고, 일반상업지역이나 녹지등 전환을 위한 지구단위계획구역등 구분으로 인한 그 곳들 위반건축(물)의 문제만이 아니다.

용도지역의 세분에 대한 것은 물론, 대지의공지등 각종 이격 간격의 위반과 원룸형 소형주택에 대한 공관직들의 만연한 극도로 위험해이하고 안일한, 부정부패로 인하여 언제 어디서 뜻밖에 길을 가다 무너지는 건축물에 깔려 같이 사상 당할 수도 있다는 그 미필적 고의의 대량살상의 도시 현장에서 살아가고 있었다는 사실이다.

아래는 국토계획법 시행령 링크 및, 제30조 기재와 각 해당 별표 목록의 기재 첨부.

국토계획법 시행령 링크

제30조(용도지역의 세분) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장(이하 “대도시 시장”이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다.

1. 주거지역

가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

2. 상업지역

가. 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

3. 공업지역

가. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

나. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

다. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

4. 녹지지역

가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

다. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

② 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 제1항에 따라 세분된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역ㆍ녹지지역을 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다.

[별표 2] 제1종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제1호관련)

[별표 3] 제2종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제2호관련)

[별표 4] 제1종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제3호관련)

[별표 5] 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제4호관련)

[별표 6] 제3종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제5호관련)

[별표 7] 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제6호 관련)

[별표 8] 중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제7호 관련)

[별표 9] 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제8호 관련)

[별표 10] 근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제9호 관련)

[별표 11] 유통상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제10호 관련)

[별표 12] 전용공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제11호관련)

[별표 13] 일반공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제12호관련)

[별표 14] 준공업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제13호 관련)

[별표 15] 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제14호관련)

[별표 16] 생산녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제15호관련)

[별표 17] 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제16호관련)

[별표 18] 보전관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제17호 및 대통령령 제17816호 국토의계획및이용에관한법률시행령 부칙 제13조제1항 관련)

[별표 19] 생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제18호관련)

[별표 20] 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제19호 관련)

[별표 21] 농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제20호관련)

[별표 22] 자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제21호관련)

[별표 23] 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물(제78조관련)

관공서 보존문서제출 명령에 의거한 공문서의 일부분 공개의 추가첨부.

2011년 일반상업지역에 버젓이 신축 (구청장) 건축허가로 기재된사실이 확인 가능하다.

이경우 해당(건축)물은 도시형 생활주택만 13층 및 오피스텔과 근린생활시설로 각 22층이다.

층수만 30층이 더 넘고 도시형 생활주택 소형주택만 430세대가 넘는 더 대형의 위반건축물이 아니라하여 간과될 수준이 아니다. 재산권의 형평성 문제만으로도 그냥 두어질 수 없는 위반건축물인 것.

류임현 기자